Teoriškai, turint 125.000 Eur, jau būtų galima investuoti į fondus, perkančius ar plėtojančius nekilnojamąjį turtą (NT). Vis dėlto Lietuvoje kolektyvinio investavimo segmentas sukonstruotas taip, kad smulkesniems investuotojams fondai dažnai yra sunkiau prieinami ir tampa savotišku investuotojų klubu. Nors šios srities ekspertai neabejoja – ilgainiui tokiomis investicijomis susidomi vis platesnis ratas.

Mažmeniniai investuotojai jau yra įkėlę koją į fondų žaidimų aikštelę ir šiek tiek susipažinę su jų veikimo principu, kai pasikeitus situacijai NT sektoriuje fondų valdytojai nusprendė leisti obligacijas kai kurių projektų plėtrai. Visgi tikėtina, kad jų grąža bus nepalyginamai mažesnė už investuotojų, įsigijusių fondo vienetų, o tai iš esmės lemia prisiimtas skirtingas rizikos lygis.

Lietuvoje šiuo metu veikia daugiau nei 100 fondų, investuojančių į NT, o pats kolektyvinio investavimo segmentas gana brandus. Dažniausiai investicijų valdytojai, surinkę iš investuotojų pinigų, įsigyja NT objektus nuomai arba imasi plėtros projektų. Pirmuoju atveju investuotojai uždirba iš nuomos pajamų, o fondui einant į pabaigą, tikimasi parduoti objektus už didesnę nei įsigijimo kainą.

Plėtros atveju investuotojams grąžą generuoja parduotas NT. Daugiabučių atveju procesas sukasi gana greitai, o plėtojant komercinį NT, gali būti ir taip, kad objektą fondas laikys ir ne vienus metus iki pardavimo.

Tikisi platesnio susidomėjimo

Arvydas Avulis, NT plėtros bendrovės „Hanner“ valdybos pirmininkas, VŽ konferencijoje „Baltic Real Estate Investment Forum“ kalbėjo, kad fondai ir NT, jo nuomone, yra vienas lengviausių investavimo būdų.

„Žmonės sąskaitose turi milijardus, ir jei infliacija liktų aukšta, 5% kaip šiandien, tai didelis spaudimas dėti kažkur pinigus, nes jei juos tiesiog laikai sąskaitose, tai prarandi. Tai bus didelis spaudimas turtingiems žmonėms, kurie turi daug pinigų, juos investuoti. Lengviausias būdas investuoti – į NT arba į fondus. Lietuvoje yra didelių fondų, kurie valdo ne šimtus milijonų, o milijardus, ši rinka stipri, su stipriais žaidėjais“, – sakė jis.

Andrius Stonkus, vienos didžiausių Lietuvoje investicijų valdytojos „Lords LB Asset Management“ bendraturtis, visgi kalbėjo ir apie tai, kad šiuo metu komercinio NT investuotojai susiduria su likvidumo iššūkiu. Jis mano, kad situaciją galėtų keisti vietos verslas.

Paprastai tariant, prasidėjus karui Ukrainoje, iš Lietuvos, kaip ir kitų Rusijos kaimynių, atsitraukė dalis tarptautinių investuotojų, o, padidinus palūkanas, komercinio NT pirkėjams ir pardavėjams tapo sunkiau susitarti dėl turto kainos. Tai lėmė, kad sandorių, po kurių pinigai grąžinami fondų investuotojams, smarkiai sumažėjo, o be tarptautinių turtingų pirkėjų parduoti itin brangius ir kokybiškus objektus tapo ypač sudėtinga. Visgi tikimasi, kad 2026 m. situacija keisis, nes laukiama ne vieno šimtamilijoninio sandorio.

„Dabar veikia vietos fondų valdytojai ir privatūs investuotojai. Jie visai aktyvūs, nes Lietuvoje yra daug verslų, generuojančių didelius pinigus, ir jie galės būti didesnio turto pirkėjai artimiausius 12–24 mėnesius. Jie turėtų pakelti likvidumą rinkoje. Nes jei nori, kad ateitų užsienio kapitalas, turi būti likvidumo. Kiekvienas investuotojas sako, jei nori, kad mes investuotume, turi būti likvidumo, galimybių parduoti kiekvienu momentu už tinkamą kainą. Mes link to einame, bet dar yra kelio“, – sakė A. Stonkus.

„Dabar kai kurie didieji investuotojai nori atgauti pinigus ir daryti kitus dalykus, bet mes tikime, kad yra galimybių (į fondus – VŽ) pritraukti papildomų investuotojų, kurie turi mažesnę rizikos toleranciją projektams“, – pridūrė jis.

Nuo kiek pradėti

Kai VŽ uždavė klausimą, kiek reikėtų turėti pinigų, norint investuoti į NT fondą, jų valdytojų ir investuotojų atsakymai buvo gana skirtingi, o įvardytos sumos skiriasi nuo kelių tūkstančių iki 500.000 Eur.

Kolektyvinio investavimo subjektus prižiūri Lietuvos bankas, kurio pritarimo reikia kiekvienam fondui bei investicinei bendrovei. Norintys į juos investuoti taip pat turi atitikti konkrečius reikalavimus.

„Kalbant apie tradicinius NT fondus Lietuvoje, jų minimali investavimo suma dažniausiai būna nuo 125.000 Eur. Taip yra dėl vyraujančio informuotojo investuotojo apibrėžimo, kurio vienas iš paprasčiausių kriterijų – tokio dydžio investicija. Teoriškai asmuo, tinkamai įvertintas ir pripažintas informuotuoju investuotoju, galėtų investuoti ir gerokai mažesnes sumas. Praktikoje galima sutikti fondų, kurie, įvertinę investuotojų žinias ir patirtį, leidžia investuoti nuo 25.000–30.000 Eur“, – sako Mindaugas Liaudanskas, investicijų valdytojos „Demus Asset Management“ vadovas.

Panašiai kalba ir Andrius Uždavinys, fondų valdytojos „Eika Asset Management“ generalinis direktorius. Pasak jo, kadangi Lietuvoje vyrauja informuotiesiems investuotojams skirti fondai, minimali riba dažnai yra 125.000 Eur.

„Jie skirti daugiau investavimo patirties sukaupusiems investuotojams, kurie geba geriau suprasti investavimo riziką, ją toleruoja ir jau geba atsirinkti geriausiai jų poreikius atitinkančius instrumentus. Minimali 125.000 Eur suma netaikoma profesionaliesiems investuotojams, ir, jei pereinama papildoma patvirtinimo procedūra, kad fondas tinkamas asmeniui, atsižvelgiant į jo toleranciją rizikai ir galimybes prisiimti nuostolius, valdytojo sprendimu gali būti nustatoma ir 30.000 Eur suma“, – kalba jis.

Anot A. Uždavinio, šalyje yra keli neprofesionaliems investuotojams skirti fondai, kurių minimali investuojama suma nustatoma fondo valdytojo.

Pavyzdžiui, „Demus“ yra įsteigęs fondą, kuris investuoja į butų nuomai portfelį, o minimali investuojama suma siekė 100.000 Eur, visgi M. Liaudanskas VŽ yra kalbėjęs, kad ateityje planuoja šią kartelę mažinti, galbūt iki 20.000–30.000 Eur.

Tuo metu Viktorija Čijunskytė, investuotoja, sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“ įkūrėja, anksčiau užsiėmusi ir fondų valdymu, VŽ sako, kad, jos nuomone, tokioms investicijoms reikėtų turėti bent 500.000 Eur.

„Didžioji dalis fondų skirti informuotiesiems investuotojams, o investicinis horizontas siekia 3–7 metus, reikia turėti pakankamai kapitalo norint diversifikuoti investicijas, kad jos į vieną NT fondą sudarytų ne daugiau nei penktadalį“, – paaiškina ji.

Nebūtinai atvertos durys

Nors Lietuvoje sukurta daugybė skirtingų strategijų ir dydžio fondų, o investuotojas gali turėti ne tik 125.000 Eur, bet ir V. Čijunskytės minimą pusę milijono, nebūtinai tai reiškia, kad jam pavyks prisijungti prie kokio nors kolektyvinio investavimo. Nors patys fondų valdytojai stengiasi plėsti ryšius su investuotojais, tokią paradoksalią situaciją lemia keletas veiksnių.

A. Uždavinys sutinka, kad vienas iš jų – fondų valdytojams paprasčiau dirbti su mažiau investuotojų.

„Valdytojams visi klientai yra vienodi, ir procesai, kuriuos reikia atlikti juos priimant į fondą ar vėliau administruojant, iš esmės nesiskiria, todėl dauguma norėtų kuo didesnių sumų iš vieno investuotojo. Norint orientuotis į mažiau patyrusius ir mažesnes sumas investuojančius, kad sukoncentruotum pakankamai kapitalo, greičiausiai dirbti reikės su tūkstančiais atskirų investuotojų. Tada daug iššūkių kelia vidiniai darbo procesai, jų automatizavimas ir skaitmenizavimas. Atsiranda papildomų sistemų, žmonių poreikis, tai lemia didesnes valdymo įmonės išlaidas“, – aiškina jis.

M. Liaudanskas nurodo, kad didžioji dalis fondų sukonstruoti informuotiesiems investuotojams, o pagrindinė našta ne administracinė, bet prisiimama rizika įvertinti, ar asmuo tikrai žino ir supranta, kur investuoja.

„Fondai nori turėti smulkesnių investuotojų, tačiau įstatymas gana griežtai saugo mažmeninius, kad jie nebūtų viliojami ir iš nesupratimo nesudėtų pinigų ten, kur nereikia“, – apibendrina jis.

V. Čijunskytė priduria, kad lengviau aptarnauti kelis, o ne 100 klientų dėl didesnių vieno kliento pritraukimo kaštų, skaičiuojant pagal investuotą 1 Eur.

„Yra norų sukurti fondų smulkiesiems, bet kadangi NT turi mažesnį likvidumą, suvaldyti didelio rato investuotojų interesus yra labai sudėtinga. Todėl smulkieji investuoja, pavyzdžiui, per NT sutelktinio finansavimo platformas“, – sako ji.

Kuo skiriasi

Vis dėlto kapitalo potencialo yra. V. Čijunskytės teigimu, 2026 m. per 5 mėnesius Lietuvos sutelktinio finansavimo platformose NT sutelkta virš 200 mln. Eur, o per visus 2025 m. – apie 360 mln. Eur.

Paklausta apie fondų ir kitų investavimo įrankių skirtumus, ji sako, kad pirmieji turi ilgesnį investavimo horizontą, kuris gali trukti 3–10 metų, ir palygina, kad sutelktinio investavimo platformose ciklas trunka 4–24 mėnesius, o obligacijų apie 2–3 metus.

„Kalbant apie grąžą, didžiausia tikėtina ji būtų fonduose – apie 15%, obligacijų siektų 6–12%, o per platformas – vidutiniškai 9%, – lygina ji, tačiau priduria, kad grąžos dydis siejasi su rizika. – Investuojant į fondus tampama nuosavybės partneriu, o tai reiškia, kad nepavykus projektui visa rizika gali tekti investuotojui. Sakyčiau, tai didžiausia rizika, kai, investuojant į obligacijas, jos dažniausiai nors ir vadinamos „užtikrintomis“, užtikrinamos įmonių akcijomis, todėl, nutikus nesėkmei, investuotojai eitų kreditorių eilės gale, po hipotekos kreditorių“.

Ji teigia, kad, investuojant per platformas į paskolas, jos dažniausiai užtikrinamos pirmine NT hipoteka.

„Todėl yra mažiausia visiško nuostolio tikimybė. Bet visas investavimas yra susijęs su rizika, tad labai svarbu yra diversifikavimas“, – sako V. Čijunskytė.

A. Uždavinys teigia, kad NT fondai nėra tinkamiausias instrumentas smulkiems investuotojams, nes reikalauja ilgesnio laiko horizonto, o ir pats NT nėra toks likvidus produktas, kaip kiti.

„Pavyzdžiui, jeigu obligacijų emisija listinguojama, užtikrinamas momentinis jos likvidumas (galima bet kada parduoti – VŽ), o fondai to dažniausiai pasiūlyti negali. Didžioji dalis jų investuotojų pinigus užrakina bent 5 metų laikotarpiui ir retai kada jie gali būti grąžinti išperkant investuotojo vienetus nesuėjus veiklos terminui“, – aiškina jis ir priduria, kad ilgainiui vis dėlto antrinė vienetų rinka gali formuotis.

Tačiau, pasak A. Uždavinio, įprastai sutelktinio investavimo ir obligacijų produktai turi fiksuotą grąžą, o fondai nurodo tikslinę grąžą.

„Visgi visi valdytojai suinteresuoti uždirbti daugiau, nes ir jų užmokestis dažnai turi sėkmės mokesčio dedamąją. Kai daugiau uždirba investuotojai – daugiau uždirba ir valdytojas. Bet sutelktinio finansavimo ir obligacijų produktai dažnai yra konkretesni – aiškus verslo planas ir prielaidos, lengviau įsivertini rizikos lygį, o fondai, ypač veiklos pradžioje, nebūtinai turi aiškius objektus“, – kalba jis.

Kitas aspektas, anot M. Liaudansko, – bendros investicijos dydis. Pavyzdžiui, sutelktiniame finansavime vienas projektas gali skolintis ne daugiau kaip 5 mln. Eur, o fondų dydis tik prasideda nuo 5–10 mln. Eur.

„Fondams taikoma ir pelno mokesčio lengvata – jis neapmokestinamas. Bet investuotojai moka gyventojų pajamų ir dividendų mokesčius, priklausomai nuo to, yra fiziniai ar juridiniai asmenys“, – papildo jis.

Visgi A. Uždavinys sako pastebintis investicijų valdytojų dėmesį smulkiesiems investuotojams, tad prognozuoja, kad rasis jiems skirtų fondų.