Investavimo į nekilnojamąjį turtą rūšių yra įvairių, o norint pasirinkti sau tinkamą reikėtų įvertinti, kokią riziką galite toleruoti, kokių žinių turite, kiek laiko pasiryžę tam skirti, kokią sumą galite investuoti ir kokios grąžos siekiate.

Nekilnojamojo turto nuoma

Reikia pripažinti, kad būsto pirkimas ir jo nuoma – vienas populiariausių ir lietuviams labiausiai suprantamų investavimo į NT būdų, tačiau reikalaujantis nemažo investicinio kapitalo – apie 30–80 tūkst. Eur. Tuo tarpu metinis nuomos pelningumas sudaro apie 6 proc. Norint įsigyti NT objektą investicijai nepermokant ir nuomininkams patrauklioje vietoje, būtina turėti žinių.

Vilniuje istorinė metinė grąža iš nuomos siekia 6 proc. iki mokesčių, o Kaune – 7 proc. Darbo sąnaudos taip pat gana didelės, nes reikia nusipirkti būstą, jį prižiūrėti, ieškoti nuomininkų ir t. t. Rizika priklauso nuo to, ar NT perkamas iš asmeninių santaupų, ar su paskola. Jeigu su paskola, tai, be abejonės, rizika yra didesnė, nes gali kilti palūkanų norma ir kristi būsto nuomos kainos.

NT perpardavimas

Nekilnojamojo turto perpardavimas dažniausiai reikalauja dar didesnių investicijų nei nuoma, nes dažnai dalyvaujama varžytinėse, perkami didesni turtiniai vienetai, apleisti ir renovuotini objektai, tačiau, priklausomai nuo NT tipo, gali pakakti ir apie 50 tūkst. Eur. kapitalo.

Šio investavimo būdo metinis pelningumas yra šiek tiek didesnis – apie 10 proc., tačiau ir darbo sąnaudų bei laiko atima daugiau, nes tenka užsiimti aktyviomis paieškomis, sandoriais, kartais – statybos darbais bei pardavimu.

Žinių bei laiko sąnaudos šis investavimo būdas reikalauja daug daugiau nei nuoma. Pagrindinė rizika ta, kad įsigytą nekilnojamąjį turtą bus sunku parduoti, tad čia viskas priklauso nuo išmanymo bei mokėjimo įsigyti NT žemesne nei rinkos kaina ir gerai jį parduoti.

NT konversijos

Nekilnojamojo turto rekonstrukcijai (konversijai) būtinas mažiausiai 50 tūkst. Eur. kapitalas, tačiau ir grąža gerokai didesnė nei prieš tai išvardytų būdų. Ji svyruoja tarp 10–20 proc.

Šis investavimo būdas reikalauja gausybės žinių, nes dažnai prisireikia įgyti papildomus leidimus, keisti paskirtis, ieškoti rangovų, kurie atliktų darbus.

Šio būdo darbo sąnaudos yra didžiulės, galima sakyti, kad tai – darbas antru etatu ar net pagrindinė veikla, kuria gali tekti užsiimti, norint gauti didesnę grąžą.

Šio investavimo rizikos dažniausiai susijusios su menkomis žiniomis: įsigyjamas turtas reikalauja daugiau investicijų į rekonstrukciją, nei suplanuota, ir neatsižvelgiama į paskirties keitimo komplikuotumą.

NT vystymas

Investavimas į nekilnojamojo turto vystymą pareikalaus daugiausia kapitalo, maždaug nuo 100 tūkst. Eur. Šio investavimo būdo grąža yra viena iš didžiausių – net 15–30 proc., ir tai dar ne riba, nes gali būti ir didesnė. Šiuo atveju būtina visa NT vystymo infrastruktūra, komanda, statybinės ir teisinės žinios, geras pinigų srautų planavimas. Neapsieisite be labai didelių darbo sąnaudų, kapitalo bei žinių. Tai jau labiau pagrindinis darbas nei šalutinis pajamų šaltinis.

Be abejonės, rizikos šioje srityje taip pat labiausiai susijusios su žiniomis ir patirtimi vystant NT projektus. Prastas planavimas gali lemti viso projekto nesėkmę.

NT fondai

Nekilnojamojo turto fondai yra tiek atviro, tiek uždaro tipo. Uždaro tipo fondai yra terminuoti, tad investicija „užrakinama“ 5–7 metams. Fondai gali būti skirti informuotiesiems arba mažmeniniams investuotojams.

Veikimo principas gan paprastas: investuotojas patiki savo investicijas NT fondų valdytojui, šis investuoja į nekilnojamąjį turtą ir uždirbtus pinigus paskirsto investuotojams. Aišku, sau pasiima administravimo mokesčius.

Fondai gali būti tie, kurie investuoja į NT generuojantį pajamas iš nuomos arba tie, kurie vysto NT ir jį parduoda, arba mišrūs. Fondų investavimo strategija aprašyta fondo prospekte.

Šiuo metu Lietuvoje veikia du į biržos prekybos sąrašą įtraukti fondai, į kuriuos galima investuoti nedidelėmis sumomis. Tačiau didžioji dalis NT fondų skirti informuotiesiems investuotojams, kurių minimali investicija yra nuo 125 tūkst. Eur., o grąža gali būti įvairi – nuo 4 proc. iki 25 proc.

Pasirinkę šį investavimo būdą, jūs patikite pinigus investicijas valdančiam fondui, tad darbo sąnaudos yra nedidelės. Taip pat neprivalu turėti ypatingų žinių, pagrindinė užduotis – pasirinkti fondą.

NT sutelktinis finansavimas

Sutelktinis finansavimas yra dar vienas būdas investuoti į nekilnojamąjį turtą. Lietuvoje veikia specializuotos sutelktinio finansavimo įkeičiant NT platformos.

Veikimo principas taip pat paprastas. Į interneto svetainę keliami projektai, kuriems reikia finansavimo, o žmonės gali nedidelėmis sumomis investuoti į juos ir uždirbti. Investuotojams kaip papildoma saugumo garantija visuomet yra įkeičiamas nekilnojamasis turtas, kurio vertė didesnė nei pati investicija (skolinama suma).

Investuoti per sutelktinio finansavimo platformas įkeičiant NT galima pradėti vos nuo 100 Eur. ir uždirbti vidutiniškai apie 8–14 proc. metinės grąžos nuo investicijos.

Šis būdas nereikalauja gausių žinių, nes pagrindinį projektų ir paskolų atrankos darbą atlieka platformos profesionalų komanda. Ji įvertina nekilnojamąjį turtą bei rizikas, pateikia išsamų aprašymą bei įvertinimą, priskiria reitingą. Tik šiuo atveju, skirtingai nei fondai, investuotojams platforma netaiko jokių administravimo mokesčių. Platforma uždirba iš tų, kurie ieško finansavimo.

Pagrindinė rizika ta, kad paskolos gavėjas negalės įvykdyti įsipareigojimų investuotojams, tačiau siekiant apsidrausti įkeičiamas nekilnojamasis turtas, kurį pardavus būtų grąžinami pinigai.